各地多樣化引才，樓市調(diào)控和人口落戶政策怎樣協(xié)同？

近年來，許多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策顯示出放松的跡象，其共同點(diǎn)是降低落戶門檻，引入人才和其他人口政策相聯(lián)系。例如，上海臨港新區(qū)非戶籍人才購房情況由家庭調(diào)整為個(gè)人，購房所需納稅年限由5年減少到3年；南京周邊縣六和放寬了對(duì)大專以上人才購買的限制；天津可以承擔(dān)北京非資本職能松綁項(xiàng)目，相關(guān)從業(yè)人員可以在不需要社會(huì)保障的情況下購買住房。一次購房，不受戶口登記、繳納稅款、繳納社會(huì)保障、大專以上學(xué)歷或者在長(zhǎng)沙工作的技師以上專業(yè)資格的限制。   海南的政策調(diào)整力度更大，自2018年6月以來，已七次出臺(tái)人才引進(jìn)政策。剛剛公布的“海南省新一輪戶籍制度改革實(shí)施方案（試行）”規(guī)定，除三沙省基本取消落戶限制外，海南省也成為全省一個(gè)解除落戶限制的省份。10月26日，江蘇省第四大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)南通制定了吸引人才的政策。大?；蛞陨蠈W(xué)歷的應(yīng)屆畢業(yè)生應(yīng)為落戶“零閾值”。在落戶之后，應(yīng)該取消對(duì)買房的限制。較早的時(shí)候，河南、廣西等省區(qū)在三四線城市中，“零門檻”落戶基本上全面展開。   事實(shí)上，自2017年以來，“人才戰(zhàn)爭(zhēng)”就已經(jīng)開始了。今年已有一百五十多個(gè)城市出臺(tái)人才政策，“人才搶奪”已淪為“搶奪人口”，當(dāng)然也不排除一些城市借用人才政策、落戶政策等，變相解除對(duì)購買、銷售、限制等方面的限制。因此，官方媒體best近在頭版上寫了一篇文章，明確強(qiáng)調(diào)：“看房地產(chǎn)，專注于‘住還是不炒’，不要為投機(jī)打開大門！”那么，如何看待各種人才政策，落戶新政呢？是否打算解除對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策？這會(huì)對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多大的影響？   筆者認(rèn)為，“搶劫戰(zhàn)爭(zhēng)”必須從兩個(gè)背景來分析。一是城市化進(jìn)入了“后半期”，即“城市化”和“都市圈”，紅利人口（15≤64歲）近年來開始減少；第二，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入股票時(shí)代。人口、材料（如房屋、汽車、手機(jī)等）等資源的absolute數(shù)量或增長(zhǎng)率。資本也在減少。資源“當(dāng)你來找你時(shí)，你找不到我。”因此，各地區(qū)和大城市對(duì)庫存資源的競(jìng)爭(zhēng)正變得越來越激烈。在這兩種背景下，無論是人口流動(dòng)、主要消費(fèi)力量、房地產(chǎn)需求等資源流動(dòng)，都呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。   未來，培育大都市區(qū)和“強(qiáng)省會(huì)城市”是國(guó)家的既定戰(zhàn)略，以創(chuàng)造新的增長(zhǎng)極、新的內(nèi)需引擎和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的新高地。因此，對(duì)于各省、區(qū)、市、大城市，為了避免在資源競(jìng)爭(zhēng)中陷入低谷，避免在周邊省市的資源中成為“凈虹吸”，有必要先發(fā)制人地展開存量資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)。無論是促進(jìn)消費(fèi)內(nèi)需，還是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，還是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的高運(yùn)營(yíng)量，人口都是一資源。就業(yè)，工業(yè)，資本，計(jì)劃等等，都跟隨著人口，和人在一起，什么都有。   問題是，大部分流動(dòng)人口（尤其是人才）已經(jīng)流入珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、武漢、成都、西安、鄭州等核心地區(qū)和城市。例如，2018年新居民人口達(dá)到TOP 20的城市基本上都在這些地區(qū)，這就造成了其他地區(qū)人口的“凈虹吸”。因此，對(duì)于后發(fā)區(qū)、新規(guī)劃功能區(qū)、新都市區(qū)，我們應(yīng)該主動(dòng)去做。以京津?yàn)I海新區(qū)為例，它希望與河北“環(huán)京”和雄安新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)北京的人口和工業(yè)資源；南京遠(yuǎn)離上海和上海，建設(shè)周邊郊區(qū)（高春、柳河等）建設(shè)的“南京都市區(qū)”。位于武漢和珠江三角洲之間的長(zhǎng)沙，需要在中心大都市區(qū)的建設(shè)中占有一席之地，但也需要人口。海南應(yīng)突破人口劣勢(shì)，建設(shè)全島自由貿(mào)易區(qū)和自由貿(mào)易區(qū)。   就這些地區(qū)而言，與發(fā)達(dá)地區(qū)或周邊競(jìng)爭(zhēng)地區(qū)相比，其地理位置、工業(yè)、教育、科學(xué)研究、公共服務(wù)等都或多或少不足。你如何吸引人？唯一可以犧牲的優(yōu)勢(shì)是，與一線城市或杭州、西安等熱門城市相比，他們的購房政策相對(duì)寬松。因此，這些城市或地區(qū)的人口政策本質(zhì)上是“以住房為導(dǎo)向”。當(dāng)然，這并不排除一些城市為房地產(chǎn)市場(chǎng)打基礎(chǔ)，甚至有一個(gè)“小腦袋”來刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，筆者認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)并不是昨天，房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量和價(jià)格對(duì)人才政策的影響越來越小，人口政策的靈活性也越來越小。   例如，根據(jù)克里（Kerry）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月份外來者在上海的房市繁榮只持續(xù)了一個(gè)月（8月份新房銷售同比增長(zhǎng)148.94%）。今年9月，香港股市收盤（55700平方米）較上月下跌43.3%。早些時(shí)候，石家莊市在4月份宣布“零門檻”落戶，房?jī)r(jià)沒有反彈，best近仍在下跌；6月，南京放松了對(duì)屬于南部城市高春的高春外圍地區(qū)的購房限制，第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定；自去年以來，一再出臺(tái)人才政策的?？诤腿齺喌姆?jī)r(jià)也出現(xiàn)下跌。實(shí)質(zhì)上，“房地產(chǎn)不投機(jī)”逐漸落地，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的預(yù)期正在打破，2016-2018年連續(xù)三年商品房銷售再創(chuàng)新高，供需和預(yù)期正在發(fā)生變化。   根據(jù)對(duì)珠江三角洲地區(qū)的調(diào)查，各大城市中心區(qū)的二手房數(shù)量呈上升趨勢(shì)，周邊地區(qū)新房供應(yīng)集中?，F(xiàn)在，在任何一個(gè)領(lǐng)域，幾個(gè)新的報(bào)價(jià)仍在等待銷售和隨后的批準(zhǔn)，對(duì)客戶的競(jìng)爭(zhēng)是非常激烈的。與以往的“金、九、銀、十”相比，貼現(xiàn)率較大，去除率一般為20%≤40%。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲將有所減弱，可供選擇的房產(chǎn)數(shù)量有所增加，潛在買家更關(guān)注的是計(jì)劃中的匹配能否落地。因此，落戶政策下，人才政策開始脫離中短期房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，在人才的幫助下，落戶政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)已不再可行。   在“房主不投機(jī)”落地的關(guān)鍵時(shí)期，再加上國(guó)家也明確表示，“房地產(chǎn)不是刺激經(jīng)濟(jì)的短期手段”，這對(duì)各地的政策調(diào)整形成了很大的壓力。因此，長(zhǎng)沙、三亞和燕郊都駁斥了關(guān)于利用人才政策放松購買限制的傳言。另一方面，這些省市也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì)有了充分的認(rèn)識(shí)，無論是底層的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是以房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激經(jīng)濟(jì)，這種權(quán)宜之計(jì)的效果越來越不明顯。相反，由于再次依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的短視行動(dòng)，它錯(cuò)過了修復(fù)工業(yè)、人口、公共服務(wù)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)的良好機(jī)會(huì)，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中落敗。   因此，落戶零門檻，絕不是零門檻買房子。取消海南落戶限制后，購房限制仍保持不變，落戶之后，仍需在海南至少會(huì)見一名家庭成員，交稅或社保24個(gè)月以上；屬于youxiu人才的，需繳納一年以上的社會(huì)保障；在長(zhǎng)沙購房的非戶籍人才需要提供工作證明、24個(gè)月工資、24個(gè)月居住證明、社會(huì)保障證書等。天津?yàn)I海新區(qū)兩個(gè)科技園放寬了購房限制，但北京在購房后限制銷售達(dá)三年之久。完全退出購買限制和銷售限制只能導(dǎo)致短期投機(jī)，產(chǎn)業(yè)和配套設(shè)備不能落地，best終會(huì)造成更多的損失。以人口為基礎(chǔ)的政策調(diào)整阻止了投機(jī)活動(dòng)，吸引了人口和人才。這是一項(xiàng)很好的調(diào)控政策。