租房也可全家入戶!一特大城市放大招！

【導讀】9月24日，一則“多個特大城市全面放開落戶”的消息沖上微博熱搜。熱搜內(nèi)容顯示，鄭州、濟南、昆明、大連等地相繼出臺政策，全面放開落戶條件。具體內(nèi)容，現(xiàn)在跟著上海居住證積分網(wǎng)一起來了解一下吧！

日前，河南省會鄭州發(fā)布新政，凡在中心城區(qū)具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，不受社保繳費年限和居住年限的限制，可在鄭州申請落戶。

今年以來，河南多地出臺一系列穩(wěn)樓市新政，此次鄭州放開落戶條件，對當?shù)貥鞘衅椒€(wěn)發(fā)展有一定積極作用。

放寬落戶條件

9月14日，鄭州市公安局就《鄭州市公安局關于進一步深化戶籍制度改革的實施意見》公開征求意見，其中提出進一步放寬中心城區(qū)落戶條件。 凡在鄭州市中心城區(qū)具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，不受社保繳費年限和居住年限的限制 ，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在鄭州市申請登記城鎮(zhèn)居民戶口。

第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年鄭州市常住人口比2010年增加397萬人，增長46.07%，常住人口總量達到1260萬人，在河南省內(nèi)從2010年的第三位躍升到第一位，成為河南省唯一一個常住總?cè)丝诔^1000萬的市。

397萬的增量位居全國各城市第五。同時，鄭州所在的河南是我國戶籍人口第一大省，全省戶籍人口過億，常住人口也達到了9883萬人，因此未來鄭州人口的增長空間仍很大。

2021年9月，《經(jīng)濟社會發(fā)展統(tǒng)計圖表：第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》在2021年第18期《求是》雜志上公布。根據(jù)普查數(shù)據(jù)顯示，超大城市有上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7城;特大城市共14座，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

除了鄭州，大連、濟南和昆明等大城市也已全面放開落戶，更有城市祭出“零門檻落戶”的大招。例如，大連市人民政府日前印發(fā)關于全面放開落戶條件的通知，全面放寬個人落戶學歷和年齡限制。中職學歷以上取得職稱的專業(yè)技術人員、高校和中等職業(yè)學校在校生、有繳納社保記錄、擁有合法產(chǎn)權房屋等均可落戶，大連戶籍人員的父母、配偶、子女也可投靠落戶，幾乎實現(xiàn)“零門檻”落戶。

值得一提的是，以廣州、上海為代表的一線城市也對落戶條件進行了進一步優(yōu)化。

例如，今年6月廣州正式印發(fā)《國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗區(qū)廣清接合片區(qū)廣州（片區(qū)）實施方案》，將在花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)建立城鄉(xiāng)有序流動的人口遷徙制度。其中，包括進一步優(yōu)化入戶條件，降低城鎮(zhèn)落戶門檻，建構(gòu)分類彈性落戶機制，堅持存量優(yōu)先原則，逐步取消重點人群落戶限制。

此外，上海優(yōu)化了早在2019年執(zhí)行的臨港新片區(qū)人才住房政策，（查看：關注！臨港新片區(qū)人才住房政策優(yōu)化調(diào)整）將原來的購房資格確認函改為人才住房政策認定函，有效期延長了一倍，同時將區(qū)域工作時間由“一年以上”縮短至3個月或6個月，這也意味著更多符合條件的人才具有了購房資格。

政策暖風頻吹，對樓市有多大作用？

中指研究院分析認為，放開落戶條件有利于促進合理購房需求的釋放，對當?shù)貥鞘衅椒€(wěn)發(fā)展有一定積極作用。

鄭州房地產(chǎn)市場依然處在低迷階段。 9月21日，鄭州2022年第二批集中供地落下帷幕，除去出讓活動前夕終止的3宗地塊，剩余14宗地塊全部以底價成交，總成交價103.24億元。

從出讓結(jié)果看，拿地企業(yè)依然以地方國資出面托底為主，民企暫無出手斬獲。其中，鄭地集團獨攬7宗地，保利發(fā)展、中建七局等也均有收獲。

上海樓市政策如何放松？

說完了鄭州，我們就來看看咱們上海樓市政策！（查看：2022年上海買房居住證算積分嗎？（附上海居住證積分申報指南）
歷史經(jīng)驗

從以往的經(jīng)驗看，上海的調(diào)控政策，是逐步加碼的。

2020年樓市火熱，于是從2021年1月開始，政策一級一級往上調(diào)：

1月，離婚追溯三年，增值稅二改五，法拍房限購

2月，觸發(fā)積分制的新房限售，降低新房熱度

3月，中招新政，抑制學區(qū)房過熱

7月，執(zhí)行掛牌核驗價，提升利率，收緊贈與

8月，“三價取低”，降低二手房杠桿

從開始收緊到8月三價取低收尾，花了整整半年多的時間：

招招精準，次次到位。

反過來也一樣，如果上海樓市打算要放松，那應該也會是循序漸進、逐級釋放的，而不會一下子“捅到底”。

比如放松信貸，應該第一步先調(diào)整涉稅評估價、降低按揭貸款利率等試下水，如果效果不佳，再去考慮普宅線、認房認貸的問題。

當下

最近一段時間，全國有80多個城市都放松了樓市調(diào)控，尤其是4月29日中央政治局最新定調(diào)后，除了北上廣深，接下來基本都會給樓市解綁——

疫情后，上海無論是稅收壓力還是賣地壓力都非常巨大，4月、5月甚至6月樓市都不會有多少進賬。

加上近日中國人民銀行上海總部強調(diào)：

“重點加大對首套、小戶型、新市民購房信貸支持，合理安排個貸受理與投放。”

上海的樓市逐步松綁，也不是不可能。

接下來的上海樓市會在哪些方面放松？以什么樣的程度放松？

第一，限購方面——

目前上海執(zhí)行的限購政策基本屬于全國最嚴：

1.戶籍家庭限購2套

2.非戶籍單身不可購房，社保滿五年家庭可購1套

3.法拍、贈與均需購房資格，離婚追溯套數(shù)三年

4.嚴格的落戶政策，郊區(qū)限購政策與市中心一致

猜想1：非戶籍單身，滿五年社?？少I1套，社保滿五年家庭可買2套

外地單身，就算社保到位了也不能買房，這一點從我和購房者的交流中就感覺太讓人困擾了，現(xiàn)在單身的這么多，硬要結(jié)婚才能買，真是先有雞還是先有蛋的問題。

社保滿五的家庭也是，已經(jīng)為上海貢獻了超過五年的時間和大量的社保稅費，但1張房票無論是為外地父母居住，還是置換，都非常不便。

此舉大概率會釋放一些房票，不過數(shù)量不會很多。

猜想2：五個新城放松限購

根據(jù)五個新城規(guī)劃，嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯新城將要打造長三角獨立節(jié)點城市，大量吸引人口，總計超百萬。

但目前五個新城的限購措施和市區(qū)一致，論“搶人”，顯然拼不過大專就可以落戶、社保6個月就能買房的周邊二線城市，因此為了契合五個新城大量的產(chǎn)業(yè)和住房增量，單獨放寬購房資格，也不是不可能。

此舉將有力激活五個新城的樓市，降低去化壓力，不過考慮到市區(qū)利空，對整體上海樓市影響不大。

猜想3：二孩及以上戶籍家庭，可購第三套

自去年5月“全面三孩”政策下來后，各地都出了不少政策鼓勵生育，樓市政策也不例外，像沈陽、無錫，都出臺了相關政策對二孩以上家庭傾斜;

杭州目前已經(jīng)出臺三臺家庭贈送無房戶房票，上海是否可以參照實行？

上海的出生率在全國排名靠后，老年化率更是位居全國前列，對多孩家庭略微放開限購，沒毛病。

不過上海真正有多孩、有錢、有意愿增購的家庭少之又少，對樓市的威力有限。

第二，稅費方面——

目前上海執(zhí)行的稅費政策也是全國最嚴：

1.契稅，根據(jù)首套非首套、面積等征1-3%

2.不滿五年全額征收5%增值稅

3.滿五年的非普通住宅差額征收5%增值稅

4.非滿五唯一，征全額1-2%個稅

5.二套及以上征房產(chǎn)稅

猜想1：增值稅“5改2”

目前滿五年才免5%的增值稅，一方面降低了市場流動性，另一方面加重了居民購房稅費負擔，因此像沈陽、無錫等，都把“滿五”改成了“滿二”。

如果全國大多數(shù)城市都只要“滿二”，上海也有一定可能跟進。

猜想2：更新普通住宅認定標準

上海上一次更新普宅線是2014年11月，距離現(xiàn)在已近8年，目前內(nèi)/外/郊環(huán)450萬/310萬/230萬的標準，已經(jīng)遠遠落后于時代，可以說上海絕大多數(shù)交易的二手房，以實際成交價格來看，都不是普通住宅了。

這也意味著，絕大多數(shù)住宅，就算滿五年，也要交差額增值稅，對購房者來說是一筆不小的負擔。

調(diào)整普宅線，不僅能省稅費，還能降低理論首付比例，威力不小，因此我認為概率不大。

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